Já imaginou ser dono de um activo imobiliário com apenas um clique? Ou deter apenas uma fracção dele, podendo no futuro ter retornos à medida das suas finanças?

Os imóveis são uma das maiores classes de activos a nível mundial em termos de capitalização de mercado, no entanto, a propriedade imobiliária não está aberta a todos os membros da sociedade. Muitas famílias de baixo rendimento nunca se podem dar ao luxo de comprar um imóvel. Para receberem um empréstimo, os compradores devem ter uma pontuação de crédito positiva, um emprego estável e bem pago, ou uma garantia de outros activos. Além disso, o mercado imobiliário é altamente fragmentado e centralizado. Os dados são geridos por uma série de terceiros como bancos, advogados, notários e registos prediais que utilizam os seus próprios dispendiosos softwares que, na sua maioria, não são interoperáveis. Os contractos inteligentes têm o potencial de facilitar a gestão de direitos na indústria imobiliária, incluindo todo o processo de liquidação. Uma altura em que a propriedade imobiliária esteja tokenizada, pode ser facilmente registada e gerida numa infraestrutura pública e comercializada P2P, se estiver em conformidade com a regulamentação. O hash dos dados de cada propriedade poderiam ser registados numa ledger distribuída para fornecer um conjunto de dados partilhados universalmente sobre todas as actividades relacionadas com imóveis, tais como proprietário anterior, reparações realizadas, e amenidades.

Os imóveis são um bem ilíquido, o que significa que a compra e venda do bem é um processo moroso e burocrático; a propriedade não troca de mãos rapidamente. Pesquisas mostram que a utilização de registos de propriedade baseados na Web3 poderia minimizar a burocracia e reduzir o atrito do mercado e os custos consideráveis envolvidos na transferência de propriedade. Os tokens poderiam ser facilmente fraccionados, o que significa que os proprietários imobiliários poderiam vender partes fracionárias dos seus apartamentos. Embora a venda de partes de uma propriedade não seja um conceito novo, a tokenização de imóveis seria o próximo passo no processo de automatização, tornando mais eficiente a emissão e venda destes bens a uma fracção dos custos que eram antes necessários.

Os tokens podem ser emitidos para imóveis existentes ou para um projecto imobiliário em desenvolvimento. Os proprietários privados poderiam emitir tokens fracionários de um apartamento que quisessem comprar, o que lhes permitiria angariar fundos sem necessidade de passar por um banco ou contrair um empréstimo privado. Os detentores dos tokens seriam co-investidores e poderiam receber uma renda fracionária na proporção da quantidade de acções que detêm. As pessoas que anteriormente eram excluídas de tais investimentos por razões económicas poderiam agora investir apenas numa fracção de uma unidade inteira, o que tornaria o mercado mais inclusivo para aqueles que têm menos meios económicos. A cobrança das rendas é administrada pelo contracto inteligente e a propriedade é mais facilmente transferida. Se, por exemplo, outra pessoa comprar 5% do valor tokenizado do seu apartamento, a renda proporcional poderia ser paga automaticamente numa base mensal pelo contracto inteligente. No caso de uma venda do apartamento numa data futura, os detentores dos tokens fracionários deste apartamento poderiam receber o seu dinheiro de volta, que também poderia ser automaticamente gerido e aplicado pelo contracto inteligente.

Com tokens fracionários, é importante distinguir o tipo de direitos que são concedidos com o token adquirido: propriedade (como investimento, posso vender e rentabilizar a qualquer momento) e direito de acesso (posso aceder a essa propriedade). Os direitos de propriedade também precisam ser desconectados da gestão desse bem real. As regras de governança do token terão de regular quem decide sobre a venda do apartamento. Na maioria dos casos, só seria viável conceder direitos de participação nos lucros, mas não direitos de voto. No entanto, teria de haver um regulamento para especificar os direitos dos detentores do token, no caso do emissor do token não pagar a renda ao detentor do token fraccionado. Os pormenores de tais casos comerciais teriam de cumprir as normas regulamentares e ter uma forma significativa de serem executados. Existe uma variedade de opções legais estabelecidas para soluções de conflito em situações de propriedade fraccionada, como os chamados direitos[1] de “drag along” e “tag along” ou “leilões holandeses”[2], que poderiam todos ser modelados num contracto inteligente para chegar a uma solução adequada ao objectivo de uma dada situação.

O processo actual de contrair um empréstimo para a aquisição de casa própria vem com muita supervisão regulamentar e diligência do lado do banco para garantir que a pessoa que contrai o empréstimo também possa pagar o empréstimo, incluindo os juros. Se não puderem, o banco está co-registrado nos títulos de propriedade. Se o proprietário não conseguir pagar o empréstimo, o banco pode reivindicar a propriedade, vendê-la e liquidar o apartamento no mercado para recuperar o crédito que concedeu. No caso de propriedade fraccionada, como será gerido um tal caso? Por terceiros de confiança e liquidatários? Os processos de manutenção também precisam ser cobertos pelo contracto inteligente; caso contrário, seria um pesadelo regulamentar tentar forçar a litigação contra centenas, senão milhares, de proprietários de um edifício de escritórios que não se ocupam da manutenção.

Embora a tokenização de imóveis tenha muito potencial, este caso de utilização vem com muitos desafios práticos, a maioria dos quais diz respeito a questões legais e regulamentares, que variam de país para país, ou de estado para estado. Um pré-requisito para a tokenização imobiliária seria que o processo legal do mercado imobiliário se tornasse compatível com a Web3, desde o processo de registo predial até ao ambiente regulador geral que aceita processos com contractos inteligentes. Em alguns países, a propriedade da terra mal é rastreada; na maioria dos países, o processo ainda é predominantemente baseado em papel, exigindo uma miríade de intermediários. Todos os participantes envolvidos no mercado imobiliário, desde promotores e corretores a bancos, fundos imobiliários e gestores de instalações, também precisam ser compatíveis com o direito de distribuição antes que um caso de utilização se torne viável.

A tokenização e a fracionalização de imóveis poderia também ter ramificações potencialmente negativas que exigiriam uma supervisão regulamentar. Há muita aprendizagem advinda do colapso do mercado imobiliário nos Estados Unidos que levou à crise financeira de 2008[3]. Quando muitas pessoas não compreendem o que estão a comprar, a propriedade fraccionada de imóveis pode tornar-se um jogo de investimento perigoso e resultar no mesmo “pensamento mágico” por parte de investidores desinformados que têm pouca compreensão do grande quadro da dinâmica do mercado ao tomarem decisões de investimento.

Muitos países estão já a estudar o registo de títulos de propriedade em algum tipo de ledger distribuída, e muitos mais os estão a seguir. Um ecossistema em rápido crescimento de prestadores de serviços que oferecem soluções de propriedade fraccionada e outros serviços imobiliários tokenizados está em evolução, tais como “Atlant“, “IHT Real Estate Protocol“, “LATOKEN“, “Max Property Group“, “Meridio“, “BitRent“, “Etherty“, “Caviar“, “Propy“, “PropertyShare“, “Rentberry“, “Treehouse” ou “Trust“.

[1]  Num acordo de accionistas, uma cláusula de “drag along” exige que os accionistas minoritários vendam as suas acções, enquanto a cláusula de “tag along” exige que os accionistas maioritários permitam que a minoria participe numa venda.

 

[2]  Num leilão holandês, os investidores apostam pelo montante que estão dispostos a pagar por um token. O preço do token é determinado após todas as ofertas terem sido realizadas, para determinar o preço mais elevado pelo qual a oferta total pode ser vendida.

 

[3]  “A bolha imobiliária anterior à crise foi financiada com títulos garantidos por hipotecas (MBS) e obrigações de dívida colateralizadas (CDO), que inicialmente ofereciam taxas de juro mais elevadas (i.e. melhores rendimentos) do que os títulos do Estado, juntamente com notações de risco atractivas das agências de classificação”. O colapso da bolha imobiliária levou à desvalorização dos títulos relacionados com imóveis, que na sua maioria não estavam regulamentados. https://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis

 

O conteúdo aqui apresentado foi retirado do livro “Token Economy” de Shermin Voshmgir, traduzido e adaptado para português por mim, José Rui Sousa, em conjunto com António Chagas, Courtnay Guimarães e Joana Camilo, publicado sob uma licença Creative Commons CC BY-NC-SA apenas para uso não-comercial.

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